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梁文华：深圳楼市已趋稳下半年亦将平稳发展
发布时间：2008-07-15 14:21:51 来源：房地产门户
年初的深圳二手楼市，自2007年9月起连续几个月的调控后，市场观望气氛非常浓重，成交较为低迷，那时每日成交二手住宅套数在七八十套左右，只有正常情况下成交量的五分之一。房价上由于观望气氛重，成交低迷，价格也一路走低，这也形成一个跌幅越来越大的恶性循环：成交少，房价下跌；房价下跌，观望气氛更重，成交更少，房价于是再跌。
特别是关外市场，在新楼降价销售的情况下，二手房价每月跌幅都在5％左右，市场环境恶化。为了房价下跌的事，甚至发生了几起前期业主集体维权的事件。
而从2季度开始，关内二手房均价逐步稳定在11500元/平方米上下，这个价位相对合理，激发了一些自住需求的释放，福田、罗湖两区的成交量也由前段时间的日均30套左右上升到日均60套左右，成交明显回升。在关内成交回暖的带动下，加上关外房价跌至接近可接受范围，关外的住宅需求也开始入市，成交增多，房价跌幅也日益降低。在6月，深圳二手住宅日成交套数约在200套左右，处于正常的成交水平上，房价也比较平稳，关内稳中小升，关外接近止跌。这种情况下，我认为深圳二手住宅市场已经处于正常的运行轨道上，甚至略显平淡。
至于下半年二手楼市如何发展，我觉得还是会这样稳定的发展下去，不仅这半年，预计一两年内都会这样，不会出现大涨大跌的情况。
短期来看，首先面对的就是奥运盛会，在以稳字当头的政策下，本身深圳楼市就已经平稳，在这期间发生变化的可能性很小。
至于奥运之后，有些人认为房价还要下跌，特别是去年2季度高价拿地的开发商，资金压力大，必须要降价快销回笼资金，我看呢：第一，这些新盘基本都在关外，与关内二手住宅需求不一样，没有可比性，即使降价，也只能对周边二手房有影响，对整个二手住宅市场影响力有限；第二，开发商都会有各式各样的方法渡过难关，比如说融资、合作、转让等，本身拿地、人工、建筑等成本就较高，在目前的价位上再大幅下降，就会没多少利润，甚至出现面粉贵过面包的不合理现象，从这个角度来看，大幅降价的可能性不大；第三，从消费者方面来看，目前下跌后的房价并不是无法接受，还是存在一些需求的。
从近期世华地产研究中心“2008年消费者置业需求调查”结果来看，有近三成人认为目前的房价适中，有近四成人表示可以考虑现在买房，而在选择现在不是买房时机的人之中，近四成人的原因并不是房价太高，而是认为目前房价不稳定，想等房价稳定后再考虑出手，这些数据表明还是有部分消费者能够接受目前的房价。
从这几方面来看，深圳二手住宅价格大跌的可能性小，最有可能的情况就是稳定发展，成交正常，价格稳定。且二手住宅市场稳定发展符合政府、银行、开发商、消费者等各方面的利益。
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